Der Kauf von Wohneigentum in Deutschland ist inzwischen wieder spürbar erschwinglicher als noch vor zwei bis drei Jahren, in der Zeit nach der Zinswende von 2022. Zu diesem Ergebnis kommt die Studie „vdp-Spotlight: Strukturen der Wohneigentumsfinanzierung 2025“, die der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) erstellt und am 4. November 2025 veröffentlicht hat. Sie ist Teil einer Serie von regelmäßigen Erhebungen, mit denen der vdp die Struktur der Finanzierung von selbst genutzten Eigenheimen und Eigentumswohnungen auf Basis von Daten seiner Mitgliedsinstitute analysiert.
Die wesentlichen Gründe für die verbesserte Erschwinglichkeit sieht der Verband zum einen in der positiven Einkommensentwicklung und zum anderen in den stabilen Finanzierungsbedingungen. „Der Wohnimmobilienmarkt erholt sich weiterhin von der abrupten Zinswende im Jahr 2022. Seit Mitte 2024 geht es bei Preisen und Finanzierungsvolumina wieder aufwärts – in kleinen Schritten, aber fortwährend. Die Realeinkommen steigen, die Phase der Zinserhöhungen ist vorerst abgeschlossen. Damit ist der Erwerb von Wohneigentum heute leistbarer als vor zwei bis drei Jahren“, fasst vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt die aktuelle Marktsituation zusammen. Dazu komme, dass sich die Neuvertragsmieten infolge der angespannten Wohnungsmarktsituation kontinuierlich erhöhten. Aufgrund des weiterhin enger werdenden Mietwohnungsmarkts werde der Wohneigentumserwerb wieder attraktiver, was sich in einer steigenden Nachfrage nach Darlehen zeige.
Der durchschnittliche Zinssatz für eine Wohnimmobilienfinanzierung ging laut vdp-Studie zwischen 2023 und 2025 von 3,96 Prozent auf 3,50 Prozent zurück, während sich die durchschnittliche Kreditbelastungsquote in den vergangenen beiden Jahren nur minimal von 26,2 Prozent auf 26,7 Prozent erhöhte. Bei der durchschnittlichen Darlehenslaufzeit war ein moderater Anstieg von 26,6 Jahren auf 28,1 Jahre zu verzeichnen. Zudem zeigte sich, dass Immobilienkäufer weiterhin überwiegend langfristige Zinsbindungen wählen; die durchschnittliche Zinsbindungsfrist belief sich zuletzt auf zwölf Jahre.
Beim durchschnittlichen Verhältnis von aufgenommenen Fremdmitteln und Kaufpreis sieht der vdp nach einem Rückgang von 80 Prozent auf 76 Prozent in den Jahren 2021 bis 2023 inzwischen wieder einen Anstieg auf zuletzt rund 83 Prozent und verweist darauf, dass dieses Niveau nicht zuletzt durch die hohen Kaufnebenkosten bestimmt werde. Da diese aus Eigenmitteln zu finanzieren seien, reduziere zum Beispiel eine höhere Grunderwerbsteuer den maximalen Anteil an Eigenmitteln, den die Käufer in die eigentliche Immobilienfinanzierung einbringen können. Im Gegenzug erhöhe sich die Fremdmittelquote.
Thomas Hofer, Bereichsleiter Immobilienmarkt und Immobilienfinanzierung Inland beim vdp – und zugleich Autor der Studie – sagte dazu: „Um die finanzielle Belastung der Privathaushalte zu reduzieren und damit den Zugang zu Wohneigentum zu erleichtern, wäre es sinnvoll, die Grunderwerbsteuer insbesondere für Selbstnutzer zu senken. Dies würde den Fremdkapitalbedarf beim Immobilienerwerb deutlich reduzieren, was insbesondere jungen Familien zugutekäme.“ Zudem wies Hofer darauf hin, dass Banken großen Wert auf einen angemessenen Eigenkapitaleinsatz und eine hinreichende finanzielle Leistungsfähigkeit der Darlehensnehmer legen.
„Die hohe Grunderwerbsteuer in Deutschland ist mit dem Anstieg der Immobilienpreise zu einer immer größeren Belastung für die Wohneigentumsbildung geworden. Aus gutem Grund plädiert die FDP für einen Freibetrag von 500.000 Euro für den Kauf der ersten selbstgenutzten Immobilie, und die Unionsparteien haben Freibeträge für Erwachsene und Kinder vorgeschlagen. Doch beim Abschluss des Koalitionsvertrages von Union und SPD ist das Thema leider außen vor geblieben“, sagt Jacopo Mingazzini, Vorstand von The Grounds. „Wer es mit der Förderung der Eigentumsbildung ernst meint, sollte jedoch weiterhin konsequent auf eine Reduzierung der Grunderwerbsteuerbelastung beim Kauf selbstgenutzter Eigentumswohnungen oder Häuser hinarbeiten.“
