Die mit dem Kauf von Immobilien in Deutschland verbundenen Nebenkosten sind in den zurückliegenden Jahren deutlich gewachsen, zum Teil sogar überproportional. Um den Erwerb von Wohneigentum zu erleichtern, sollten politische Eingriffe diesen Trend stoppen. Zu diesem Fazit kommt eine aktuelle Studie des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) und des Forschungsinstituts Empirica*, die die Entwicklung der Kaufnebenkosten detailliert analysiert. Der Betrachtungszeitraum der Studie erstreckt sich schwerpunktmäßig auf die Jahre 2011 bis 2021, teilweise wurden auch die Jahre 2022 und 2023 mit berücksichtigt. Die ausgewerteten Daten stammen sowohl aus vorliegenden Statistiken als auch aus eigenen Datenerhebungen der Autoren.
Zunächst erfolgte eine detaillierte Beschreibung der verschiedenen Arten von Kaufnebenkosten und ihrer Entwicklung im Untersuchungszeitraum, gegebenenfalls differenziert nach Kosten für obligatorische und nicht obligatorische Dienstleistungen. Zu den Letzteren zählen beispielsweise häufig in Anspruch genommene, aber nicht gesetzlich vorgeschriebene Notarleistungen wie das Veranlassen von Eigentumsvormerkungen, die Bestellung einer Grundschuld oder die Bestellung von Grunddienstbarkeiten. Nach der Zusammenführung der verschiedenen Untersuchungsergebnisse folgt eine Einschätzung der Auswirkungen der Nebenkosten auf ökonomische und wohnungspolitische Ziele sowie auf die Erschwinglichkeit bei der Eigentumsbildung, ergänzt um die Auflistung des sich daraus ergebenden politischer Handlungsbedarfs.
Die mehrjährige Phase relativ stark steigender Immobilienpreise führte den Autoren der Studie zufolge zum einen zu einem annähernd proportionalen Anstieg der Notar- und Grundbuchkosten, die sich an den Kaufpreisen bemessen. Zum anderen sei bei der Grunderwerbsteuer sogar eine überproportionale Steigerung zu beobachten gewesen, da seit der Föderalismusreform im Jahr 2007 alle Bundesländer mit Ausnahme Bayerns ihre Grunderwerbsteuersätze entsprechend deutlich erhöhten. Eine Reduzierung der Grunderwerbsteuersätze oder der Kosten für Notariatsleistungen und Grundbucheinträge wird als möglicher Weg zur Verbesserung der Erschwinglichkeit von Wohneigentum angesehen. Die Autoren betonen, dass sich die Erschwinglichkeit selbst bei einer vollständigen Überwälzung von Nebenkostensenkungen auf die Kaufpreise – für die es derzeit jedoch keine Anzeichen gebe – verbessern würde. Zur Begründung verweisen sie darauf, dass der Kaufpreis fremdfinanziert werden kann, während die Erwerbsnebenkosten in der Regel aus dem verfügbaren Eigenkapital beglichen werden.
Mit Blick auf die annähernd proportional zu den Kaufpreisen gestiegenen obligatorischen Notar- und Gerichtskosten wird die Frage gestellt, ob die an den Objektwert gekoppelte Gebührenordnung betreffenden Leistungen von Notarinnen und Grundbuchämtern „angesichts der überaus dynamischen Preisentwicklungen auf dem Immobilienmarkt“ adäquat abbilde und sich die daraus resultierenden Gebührensteigerungen rechtfertigen ließen. Um Käufer beziehungsweise bestimmte Käuferzielgruppen wie Selbstnutzer oder Ersterwerber bei den obligatorischen Nebenkosten zu entlasten, plädieren die Verfasser der Studie für Maßnahmen auf politischer Ebene, beispielsweise für Rabatte oder einen gänzlichen Wegfall der Nebenkosten. Zudem könne man über eine zumindest teilweise Rezentralisierung bei der Festlegung von Grunderwerbsteuersätzen nachdenken. Diese könne zum Beispiel aus einem vom Bund festgelegten variablen Sockel-Steuersatz bestehen, zu dem die Bundesländer dann bestimmte eigene Zuschläge erheben dürften.
Zum Thema Maklercourtage wird angemerkt, es brauche mehr Transparenz für Käufer im Hinblick auf die tatsächliche Preise für Dienstleistungen und die dafür erbrachten Leistungen. Dazu könne man einen Maklercourtage-Spiegel einführen. Befürwortet wird zudem eine stärkere institutionelle Kontrolle der Qualität der Leistungen von Maklern. Die Höhe der Courtage solle aber zunächst frei verhandelbar bleiben.
„Eine Reduzierung der Grunderwerbsteuer beziehungsweise Ausnahmeregelungen für Erstkäufer beziehungsweise Selbstnutzer sind in Wahlprogrammen bereits mehrfach vorgeschlagen. Leider ist keiner dieser Vorschläge im Koalitionsvertrag aufgegriffen worden“, sagt Jacopo Mingazzini, Vorstand von The Grounds. „Das Thema bleibt daher weiter aktuell. Der richtige Ansatz, über eine Reduzierung der Kaufnebenkosten nachzudenken, sollte aber nicht zu neuer Bürokratie führen, beispielsweise im Zusammenhang mit Maklerleistungen.“
*Braun, R.; von Meien, H.; Fuchs, L., 2025: Nebenkosten beim Erwerb von Wohnimmobilien. Herausgeber: BBSR – Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung. BBSR-Online-Publikation 12/2025, Bonn. https://doi.org/10.58007/zesx-6v04
