Trotz der Herausforderungen der vergangenen Jahre zeigt das aktuelle LBS|empirica-Erschwinglichkeitsbarometer 2026 eine insgesamt stabile Entwicklung der Finanzierungsmöglichkeiten für Wohneigentum: Rund 39 Prozent der jungen Mieterhaushalte können die laufenden Finanzierungskosten grundsätzlich tragen. Wie unter das Handelsblatt und haufe.de vergangene Woche berichteten, liegt die zentrale Hürde damit weniger beim Einkommen als vielmehr beim fehlenden Eigenkapital.
Diese Einschätzung wird durch die detaillierten Ergebnisse der Studie bestätigt. Während die sogenannte Einkommensschwelle – also die Tragfähigkeit der monatlichen Kreditbelastung – von einem großen Teil der Haushalte überwunden werden kann, stellt die Eigenkapitalschwelle das deutlich größere Hindernis dar. Bundesweit gelingt es nur rund 5,7 Prozent der 30- bis 44-jährigen Mieterhaushalte, ausreichend Eigenmittel für den Immobilienerwerb aufzubringen.
Der Hintergrund: Der erforderliche Eigenkapitalbedarf ist in den vergangenen Jahren massiv gestiegen. Wie die Studie zeigt, müssen Käufer heute neben den Erwerbsnebenkosten auch rund 20 Prozent des Kaufpreises aus eigenen Mitteln finanzieren. In Summe ergibt sich daraus aktuell ein durchschnittlicher Kapitalbedarf von rund 131.000 Euro – mehr als doppelt so viel wie noch im Jahr 2010.
Parallel dazu hat sich die monatliche Belastung durch gestiegene Zinsen deutlich erhöht. Laut den Berechnungen der Studie liegt die durchschnittliche Annuität inzwischen bei knapp 1.600 Euro pro Monat. Dennoch ist die Einkommensentwicklung in den vergangenen Jahren robust genug gewesen, um eine weitere Verschlechterung der Leistbarkeit zu verhindern. Vielmehr hat sich die Situation zuletzt stabilisiert, sodass die Einkommenshürde seit 2022 wieder leicht überwunden werden kann.
Gerade in Berlin wird die strukturelle Herausforderung besonders deutlich. In der Hauptstadt können aktuell nur rund 17 Prozent der jungen Mieterhaushalte die Einkommensschwelle überwinden – deutlich weniger als im Bundesdurchschnitt. Noch gravierender ist die Situation beim Eigenkapital: Lediglich rund 2,1 Prozent der Haushalte verfügen über ausreichend Rücklagen für den Erwerb von Wohneigentum.
Gleichzeitig zeigen sich jedoch auch Chancen – insbesondere im Berliner Umland. Wie bereits andere Studien belegen, verlagert sich die Nachfrage zunehmend in die angrenzenden Regionen, wo die Einstiegshürden geringer sind und sich für Selbstnutzer wie Investoren neue Potenziale ergeben.
Das aktuelle Barometer verdeutlicht damit eine zentrale Entwicklung des deutschen Wohnimmobilienmarktes: Nicht die laufende Finanzierung, sondern der Zugang zu Eigenkapital entscheidet zunehmend über den Erwerb von Wohneigentum. Entsprechend gewinnen politische Maßnahmen zur Förderung der Vermögensbildung sowie zur Reduzierung von Kaufnebenkosten weiter an Bedeutung.
„Die Ergebnisse zeigen klar, dass nicht fehlende Zahlungsfähigkeit, sondern fehlendes Eigenkapital das größte Hindernis für den Erwerb von Wohneigentum ist. Gerade in Metropolen wie Berlin liegt hier ein enormes ungenutztes Potenzial. Wenn es gelingt, die Eigenkapitalhürden zu senken, zum Beispiel durch den Erlass der Grunderwerbsteuer beim Ersterwerb für die Eigennutzung, dürfte dies auch zu einer nachhaltigen Belebung des Marktes führen“, sagt Jacopo Mingazzini, Vorstand von The Grounds.
