Trotz der anhaltenden Herausforderungen auf den deutschen Wohnungsmärkten gibt es weiterhin Regionen mit vergleichsweise günstigen Wohnkosten, insbesondere außerhalb der großen Metropolen. Zu diesem Ergebnis kommt eine aktuelle Analyse des Immobilienberatungsunternehmens Wüest Partner zur Wohnkostenbelastung in sämtlichen deutschen Gemeinden. Wie unter anderem Cash Online, Fonds professionell und die Deutsche Finanz Presse Agentur (DFPA) in der vergangenen Woche berichteten, zeigt die Untersuchung, dass die Leistbarkeit von Wohnraum in vielen Regionen Deutschlands weiterhin gegeben ist. Besonders interessant aus Sicht der Hauptstadtregion: Während Berlin bei den Wohnkosten inzwischen zu den am stärksten belasteten Wohnungsmärkten Deutschlands zählt, eröffnen zahlreiche Umlandstandorte weiterhin attraktive Perspektiven für Mieter, Eigennutzer und Investoren.
Für ihre Analyse hat Wüest Partner nicht nur Miet- und Kaufpreise betrachtet, sondern die tatsächlichen Wohnkosten ins Verhältnis zum verfügbaren Haushaltseinkommen gesetzt. Dabei wurden sowohl Mietwohnungen als auch Wohneigentum berücksichtigt. Als Orientierungswert für eine noch tragbare Wohnkostenbelastung gilt üblicherweise ein Anteil von maximal 30 Prozent des verfügbaren Einkommens.
Die Ergebnisse verdeutlichen, dass Mietwohnungen in vielen Teilen Deutschlands weiterhin vergleichsweise erschwinglich bleiben. In den meisten Gemeinden liegt die Wohnkostenbelastung für Mieter zwischen 14 und 19 Prozent des verfügbaren Einkommens. Eine Belastung von mehr als 30 Prozent stellt nach wie vor die Ausnahme dar. Anders präsentiert sich die Situation beim Erwerb von Wohneigentum. Hier überschreitet die Belastung in rund 90 Prozent aller Gemeinden bereits die Marke von 20 Prozent, in etwa jeder zwanzigsten Kommune sogar die 30-Prozent-Grenze. Ursache hierfür sind vor allem die gestiegenen Finanzierungskosten, die inzwischen einen wesentlichen Einfluss auf die Leistbarkeit von Wohneigentum ausüben.
Besonders angespannt bleibt die Lage in den deutschen Metropolen. In den sieben größten Städten Deutschlands liegt die durchschnittliche Mietkostenbelastung bereits bei 27,7 Prozent des verfügbaren Einkommens. Berlin nimmt dabei eine Sonderrolle ein: Mit einer durchschnittlichen Mietkostenbelastung von 30,9 Prozent überschreitet die Hauptstadt als einzige der Top-7-Städte den häufig verwendeten Orientierungswert von 30 Prozent. Auch beim Wohneigentum zählt Berlin zu den teuersten Märkten Deutschlands. Die Wohnkostenbelastung liegt hier bei 35,8 Prozent und damit deutlich über der üblichen Leistbarkeitsgrenze.
Gleichzeitig bestätigt die Analyse einen Trend, der bereits seit einigen Jahren zu beobachten ist: Außerhalb der Metropolen entwickeln sich viele Mittel- und Grundzentren zunehmend zu attraktiven Wohnstandorten. Während die Nachfrage in Berlin hoch bleibt und auf ein begrenztes Angebot trifft, bieten zahlreiche Gemeinden im Berliner Umland weiterhin deutlich günstigere Einstiegsmöglichkeiten. Gerade für Haushalte, die Wohneigentum erwerben möchten, gewinnen diese Standorte an Bedeutung. Hinzu kommt, dass sich die Mietdynamik inzwischen verstärkt auf diese Regionen ausweitet, was ihre langfristige Attraktivität zusätzlich unterstreicht.
Die Untersuchung macht zudem deutlich, dass die Frage der Bezahlbarkeit nicht allein von den Immobilienpreisen abhängt. Entscheidend ist vielmehr das Zusammenspiel von Wohnkosten, Finanzierungskosten und Einkommensentwicklung. Damit rückt die regionale Betrachtung der Wohnungsmärkte noch stärker in den Mittelpunkt. Wüest Partner kommt zu dem Schluss, dass die Ausweitung des Wohnungsangebots weiterhin der wichtigste Hebel bleibt, um Wohnen langfristig bezahlbar zu halten.
„Die Ergebnisse zeigen einmal mehr, wie stark sich die Wohnungsmärkte innerhalb Deutschlands inzwischen auseinanderentwickelt haben. Während die Belastung in Berlin inzwischen ein sehr hohes Niveau erreicht hat, eröffnet das Berliner Umland weiterhin attraktive Chancen für Eigennutzer und Investoren. Entscheidend wird sein, das Wohnungsangebot sowohl in der Hauptstadt als auch in den umliegenden Regionen deutlich auszuweiten. Nur so lässt sich die Bezahlbarkeit von Wohnraum langfristig sichern“, sagt Jacopo Mingazzini, Vorstand von The Grounds.
