Die Wohnungsmärkte in Europa stehen trotz sehr unterschiedlicher politischer Rahmenbedingungen vor ähnlichen Herausforderungen: Hohe Nachfrage, zu geringe Neubautätigkeit und ein anhaltender Mangel an Wohnraum prägen die Entwicklung in nahezu allen Metropolregionen. Zu diesem Ergebnis kommt die neue Kurzstudie „Wohnen in Europa – Regulierung und Marktentwicklung“, die bulwiengesa im Auftrag der Berlin Hyp veröffentlicht hat, und über die unter anderen der immobilienmanager und boerse-express berichtet haben. Die Untersuchung zeigt, dass regulatorische Eingriffe allein die strukturellen Probleme der Wohnungsmärkte nicht lösen können.
Ausgangspunkt der Studie ist die angespannte Situation auf dem deutschen Wohnungsmarkt. Insbesondere in Großstädten und Ballungsräumen treffen seit Jahren eine wachsende Nachfrage und ein begrenztes Angebot aufeinander. Zu den wesentlichen Treibern zählen die zunehmende Zahl kleiner Haushalte, die Urbanisierung sowie der anhaltende Zuzug in wirtschaftsstarke Regionen. Gleichzeitig reicht die Neubautätigkeit bei Weitem nicht aus, um den Bedarf zu decken. Nach Einschätzung von bulwiengesa werden bis 2040 jährlich rund 330.000 neue Wohnungen benötigt, während die tatsächlichen Fertigstellungen deutlich darunter liegen. Für Berlin zeigt die Studie zudem, dass die durchschnittlichen Neubaumieten seit 2015 erheblich gestiegen sind und inzwischen rund 20 Euro je Quadratmeter erreichen.
Im europäischen Vergleich wird deutlich, dass nahezu alle untersuchten Länder mit ähnlichen Herausforderungen konfrontiert sind, wenn auch unter verschiedenen politischen Vorzeichen. Polen kämpft trotz einer vergleichsweise vermieterfreundlichen Regulierung mit einem Wohnungsdefizit von rund 1,5 Millionen Wohnungen. Frankreich verfügt über einen besonders ausgeprägten Mieterschutz und eine Mietpreisregulierung in Paris, leidet jedoch ebenfalls unter einer rückläufigen Neubautätigkeit. In den Niederlanden unterliegen große Teile des Mietwohnungsbestands einer staatlichen Regulierung, gleichzeitig fehlen dort nach Schätzungen rund 400.000 Wohnungen. Spanien verzeichnet stark steigende Mieten in den Metropolregionen, obwohl gleichzeitig zahlreiche Wohnungen leer stehen. Dänemark setzt traditionell auf einen hohen Anteil sozialer Wohnungen, während Großbritannien aktuell seine mietrechtlichen Regelungen umfassend reformiert.
Bemerkenswert ist dabei, dass die Mieten in allen untersuchten Ländern seit 2020 weiter gestiegen sind – unabhängig davon, ob der Wohnungsmarkt stark oder vergleichsweise wenig reguliert wird. Nach Einschätzung der Studienautoren zeigen die unterschiedlichen Beispiele, dass Mietpreisbremsen, Mietobergrenzen oder andere regulatorische Instrumente zwar bestimmte Entwicklungen beeinflussen können, die eigentliche Ursache des Problems, das unzureichende Wohnungsangebot, jedoch nicht beseitigen. Gleichzeitig können umfangreiche Eingriffe die Investitionsbereitschaft privater Marktteilnehmer verringern und dadurch den dringend benötigten Neubau zusätzlich erschweren.
Gerade für Berlin besitzen diese Erkenntnisse eine besondere Relevanz. Die Hauptstadt gehört weiterhin zu den dynamischsten Wohnungsmärkten Europas. Die Bevölkerung wächst, die Nachfrage nach Wohnraum bleibt hoch und die Bautätigkeit reicht nicht aus, um den Bedarf zu decken. Vor diesem Hintergrund spricht vieles dafür, regulatorische Maßnahmen künftig stärker anhand ihrer tatsächlichen Wirkung zu bewerten und zugleich die Angebotsseite konsequenter zu stärken. Dazu zählen insbesondere schnellere Genehmigungsverfahren, die Ausweisung zusätzlichen Baulands sowie die Förderung der Umnutzung geeigneter Bestandsimmobilien – Maßnahmen, die auch die Autoren der Studie als sinnvolle Ergänzung zu bestehenden Regulierungen hervorheben.
„Der europäische Vergleich zeigt eindrucksvoll, dass sich Wohnungsmangel nicht durch immer neue Regulierungen beseitigen lässt. Entscheidend ist vielmehr, dass wieder mehr gebaut werden kann. Deshalb benötigen wir schnellere Genehmigungen, weniger bürokratische Hürden und verlässliche Rahmenbedingungen für Investoren. Nur wenn das Wohnungsangebot wieder wächst, lässt sich der Druck auf die Märkte nachhaltig reduzieren“, sagt Jacopo Mingazzini, Vorstand von The Grounds.
