Neue Wohnungen können weit mehr bewirken, als ihren künftigen Bewohnern ein Zuhause zu bieten: Sie schaffen Bewegung im gesamten Mietmarkt und können den Mietanstieg bremsen. Das zeigt eine Studie des Kiel Instituts für Weltwirtschaft, über die DIE ZEIT, die Frankfurter Allgemeine und die BILD in der vergangenen Woche berichteten. Am Beispiel Berlins haben die Wissenschaftler untersucht, welchen Unterschied es macht, öffentliche Mittel für die Übernahme bestehender Wohnungsbestände oder für zusätzlichen Neubau einzusetzen. Ihre Berechnungen zeigen, wie stark ein größeres Wohnungsangebot den Mietmarkt entlasten könnte.
Im Mittelpunkt steht eine einfache Frage: Was ließe sich erreichen, wenn Milliardenbeträge in neue Wohnungen fließen? Für ein Bauprogramm mit einem Volumen von rund 40 Milliarden Euro rechnen die Autoren bis 2045 mit etwa 71.000 fertiggestellten Wohnungen. Rund 28.000 davon würden zusätzlich zu den ohnehin erwarteten Neubauten entstehen. Je nach Berechnungsansatz könnten die Angebotsmieten dadurch im Jahr 2045 um etwa 2,2 bis 8,7 Prozent niedriger liegen als ohne dieses zusätzliche Bauprogramm.
Das bedeutet nicht, dass die Mieten gegenüber heute automatisch sinken würden. Sie könnten weiter steigen, allerdings langsamer, als es ohne die zusätzlichen Wohnungen zu erwarten wäre. Für Wohnungssuchende wäre auch das ein spürbarer Unterschied. Die Berechnungen betreffen die bei Neuvermietungen angebotenen Mieten, nicht die Mieten in laufenden Verträgen.
Warum Neubau auch Menschen hilft, die selbst keine neue Wohnung beziehen, lässt sich an einem alltäglichen Beispiel erklären: Eine Familie zieht in eine größere Neubauwohnung und gibt ihre bisherige Wohnung frei. Dort kann wiederum ein anderer Haushalt einziehen, dessen bisherige Wohnung anschließend ebenfalls verfügbar wird. Solche Umzugsketten sorgen dafür, dass sich das zusätzliche Angebot durch den Markt fortsetzt. Der Nutzen eines Bauprojekts endet damit nicht an dessen Grundstücksgrenze.
Besonders deutlich könnte dieser Effekt ausfallen, wenn neue Wohnungen gezielt im unteren Mietsegment entstehen. Nach den Berechnungen würde das den Mietdruck dort stärker verringern, zugleich könnten auch andere Teile des Marktes profitieren. Entscheidend bleibt jedoch, dass tatsächlich zusätzlicher Wohnraum entsteht. Bereits geplante Projekte lediglich aus einem anderen Finanzierungstopf zu bezahlen, bringt für das Gesamtangebot noch keinen entsprechenden Zugewinn.
Die Studie wurde von der Wirtschaftsinitiative „Berlin denkt weiter“ beauftragt, in der sich mehrere Wirtschaftsverbände zusammengeschlossen haben. Ihre Zahlen beschreiben mögliche Entwicklungen, keine sichere Vorhersage. Wie viele Wohnungen am Ende gebaut werden können, hängt unter anderem von Grundstücken, Baukosten, Genehmigungen und verfügbaren Baukapazitäten ab. Der zentrale Befund bleibt: Mehr Angebot kann den Mietmarkt langfristig entlasten.
„Jede zusätzliche Wohnung kann mehr bewirken, als man auf den ersten Blick sieht. Wenn Menschen umziehen, werden auch anderswo Wohnungen frei. Deshalb brauchen wir einen Wohnungsbau, der vorankommt – mit verlässlichen Rahmenbedingungen, schnelleren Genehmigungen und Projekten, die sich wirtschaftlich umsetzen lassen. Die Studie zeigt, welches Potenzial darin liegt. Entscheidend ist jetzt, aus diesem Potenzial tatsächlich neuen Wohnraum zu machen“, sagt Jacopo Mingazzini, Vorstand von The Grounds.
