16 Milliarden Euro für rund 160.000 Wohnungen: Die Berliner Sondierungsvereinbarung von Linken, Grünen und SPD gibt der geplanten Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände einen finanziellen Rahmen. Ob die Rechnung für die bisherigen Eigentümer, den künftigen Träger und den Landeshaushalt aufgeht, ist damit allerdings noch nicht geklärt. Während BILD die Finanzierung über Kredite und Mieteinnahmen hinterfragt, beleuchtet der frühere Vonovia-Vorstand Klaus Freiberg in einem LinkedIn-Kommentar beide Seiten des Vorhabens: Was erhalten die Eigentümer tatsächlich und was bleibt der neuen Gesellschaft für den laufenden Betrieb?
Rechnerisch entspricht die vorgesehene Entschädigungsobergrenze von 16 Milliarden Euro bei 160.000 Wohnungen einem Betrag von 100.000 Euro je Einheit. Freiberg stellt diesem Betrag einen angenommenen Verkehrswert von rund 170.000 Euro gegenüber. Hinzu kommt die Frage, in welcher Form die Entschädigung gezahlt würde. Das Sondierungspapier legt dies noch nicht fest; ein Finanzierungskonzept soll erst 2027 folgen. Freiberg zieht deshalb für seine Betrachtung das Modell aus dem Gesetzentwurf der Initiative heran: eine Schuldverschreibung mit 3,5 Prozent Verzinsung und einer Tilgung über 100 Jahre. Diese Konditionen sind bislang keine vereinbarte Finanzierung der möglichen Koalition.
Der Unterschied ist erheblich: Eine über Jahrzehnte ausgezahlte Entschädigung ist wirtschaftlich anders zu bewerten als eine sofortige Zahlung. Nach Freibergs Berechnung hätte eine solche Schuldverschreibung über nominal 100.000 Euro unter den von ihm zugrunde gelegten Annahmen heute einen Wert von lediglich 72.000 bis 79.000 Euro. Nach 50 Jahren wären demnach noch rund 85.000 Euro der ursprünglichen Schuld nicht getilgt.
Auf Eigentümerseite kommt die bestehende Finanzierung der Immobilien hinzu. Freiberg argumentiert, dass bei einer lastenfreien Übertragung zunächst die grundpfandrechtlich gesicherten Verbindlichkeiten abgelöst werden müssten. Für eine Verschuldungsquote von 28 Prozent, die er für Deutsche Wohnen anführt, errechnet er einen verbleibenden wirtschaftlichen Wert von 24.000 bis 31.000 Euro je Wohnung. Bei der von ihm genannten Vonovia-Verschuldungsquote von 46 Prozent bliebe in seiner Modellbetrachtung praktisch nichts übrig. Zugleich verweist er darauf, dass unbesicherte Konzernverbindlichkeiten, etwa Anleihen, nicht automatisch mit den Wohnungen auf den neuen Träger übergingen. Die tatsächlichen Folgen wären von der konkreten Finanzierungsstruktur und den gesetzlichen Regelungen abhängig.
Auch auf der Seite des künftigen Trägers sieht Freiberg eine knappe Kalkulation. Ausgehend von einer durchschnittlichen Berliner Vonovia-Miete von 8,26 Euro je Quadratmeter zieht er monatlich 3,73 Euro für die Bewirtschaftung ab. Es verbleiben 4,53 Euro für den Schuldendienst. Diesem Betrag stellt er eine Belastung aus der angenommenen Schuldverschreibung von 4,94 Euro gegenüber. Die rechnerische Lücke beträgt 41 Cent je Quadratmeter und Monat. Bei einer Ausgangsmiete von sieben Euro, wie sie die von ihm herangezogene Studie verwendet, würde sie entsprechend größer. Auch diese Zahlen beschreiben ein Szenario, dessen Annahmen das angekündigte Finanzierungskonzept erst bestätigen oder ersetzen müsste.
BILD greift denselben grundlegenden Prüfpunkt auf: Linken-Bundeschefin Ines Schwerdtner bezeichnet die Kreditfinanzierung mit Rückzahlung aus Mieteinnahmen als haushaltsneutral. Eine Kreditaufnahme allein belegt jedoch noch keine dauerhafte Selbstfinanzierung. Bei angenommenen vier Prozent Zinsen auf 16 Milliarden Euro wären jährlich bereits 640 Millionen Euro reine Zinskosten zu tragen, bei fünf Prozent 800 Millionen Euro. Tilgung und Bewirtschaftung kämen hinzu. Diese Beispielrechnung ist vom Modell der langfristigen Schuldverschreibung zu unterscheiden.
Neben den finanziellen Risiken wirft die Vergesellschaftung erhebliche organisatorische Fragen auf. Wie Freiberg hervorhebt, entsteht durch die Übertragung von Grundstücken, Gebäuden und Mietverträgen noch keine funktionierende Wohnungsverwaltung. Hausmeister, Handwerker und Heizungsnotdienste stehen dem neuen Träger ebenso wenig automatisch zur Verfügung wie IT-Systeme, Abrechnungsdaten und technische Unterlagen. Entsprechende Übergänge müssten erst verbindlich geregelt werden. Die Verantwortung für Wartung, Sicherheit und Instandhaltung bestünde dagegen vom ersten Tag an. Für den Aufbau einer neuen Organisation wären somit zusätzliche Mittel und Personal erforderlich, ohne dass dadurch eine einzige zusätzliche Wohnung entstünde.
„Die Vergesellschaftung ist der falsche Weg. Sie bindet erhebliche finanzielle und personelle Ressourcen, schafft aber keinen zusätzlichen Wohnraum. Gleichzeitig müssen Bewirtschaftung, Instandhaltung und Modernisierung dauerhaft finanziert werden. Wie das Gutachten des Kiel Instituts für Weltwirtschaft zeigt, wäre das Geld im zusätzlichen Wohnungsbau besser angelegt: In den untersuchten Szenarien lässt sich damit bei vergleichbarem Mitteleinsatz eine spürbare Dämpfung der Angebotsmieten erreichen. Die Politik sollte deshalb Neubau ermöglichen und Investitionen mobilisieren. Davon profitieren auch die Menschen, die bislang vergeblich eine Wohnung suchen“, sagt Jacopo Mingazzini, Vorstand von The Grounds.
